Πρόκειται για περίπου 12.000 οικισμούς εκ των οποίων η πλειοψηφία έχει έως 700 κατοίκους εμπίπτει στους τρέχοντες κανονισμούς και επομένως θα μπορούν να χτίσουν κανονικά. Όλα αυτά θα ισχύουν βέβαια μέχρι να εγκριθούν τα Τοπικά και Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια, τα οποία βρίσκονται ήδη σε επεξεργασία για 731 Δήμους σε όλη τη χώρα και αναμένεται να ολοκληρωθούν έως το 2028. Από τότε και μετά θα ορίζονται σαφείς κανόνες σχετικά με την οικοδομησιμότητα και τις ζώνες στις οποίες εμπίπτουν τα ακίνητα.

Αυτό υποστήριξε άλλωστε και ο υφυπουργός Περιβάλλοντος και Ενέργειας, Νίκος Ταγαράς, μιλώντας χθες στο ΕΡΤNews σημειώνοντας μεταξύ άλλων ότι: «όπως χτίζουν, έχτιζαν μέχρι σήμερα και χτίζουν με τα όρια των νομαρχών που υφίστανται σήμερα για οικισμούς κάτω από 700 κατοίκους, που είναι περίπου το 93% του συνόλου των οικισμών κάτω από 2.000, θα μπορούν να χτίσουν, όπως χτίζουν μέχρι σήμερα». Ο ίδιος σημείωσε ότι σε δύο με τρία χρόνια θα εγκριθούν τα τοπικά πολεοδομικά σχέδια που εμπεριέχουν την οριοθέτηση των οικισμών ή αυτοτελείς μελέτες που οριοθετούν οικισμούς. «Όταν θα εγκριθεί ένας οικισμός με τα Προεδρικά Διατάγματα από τα τοπικά και ειδικά πολεοδομικά σχέδια κλπ, τότε θα ισχύσουν αυτά που συζητούμε σήμερα. Μέχρι τότε ισχύουν τα υφιστάμενα εδώ και 40 χρόνια», όπως ανέφερε.

Η νέα νομοθετική ρύθμιση ανάβει το πράσινο φως για δόμηση στους μικρούς οικισμούς και ξεμπλοκάρει την οικοδομική δραστηριότητα που είχε παγώσει μετά από τις αποφάσεις του ΣτΕ για το Πήλιο και το Ρέθυμνο το 2017 και το 2019, το οποίο είχε αποφανθεί ότι δεν είχαν αρμοδιότητα οι νομάρχες να οριοθετήσουν τα όρια του οικισμού σύμφωνα με το διάταγμα του 1985. Δηλαδή εδώ και 40 χρόνια τα όρια των οικισμών που καθορίστηκαν μετά από αποφάσεις για το Πήλιο και το Ρέθυμνο, 150 οικισμοί ακυρώθηκαν για αυτούς τα όρια τους γιατί δεν είχαν αρμοδιότητα από το Συμβούλιο Επικρατείας να οριοθετούν λόγω του ιδιαίτερου πολεοδομικού σχεδιασμού.

Με τη νέα ρύθμιση διατηρούνται τα υφιστάμενα όρια σε περισσότερους από 9 στους 10 μικρούς οικισμούς, προστατεύοντας τόσο τα περιουσιακά δικαιώματα των ιδιοκτητών όσο και τη δημογραφική προοπτική της περιφέρειας. Συγκεκριμένα, οριοθετείται η Ζώνη Ανάπτυξης Οικισμού, η οποία αφορά σε κοινότητες με πληθυσμό έως 700 κατοίκους, που αποτελούν την πολύ μεγάλη πλειοψηφία, και διασφαλίζει τη δυνατότητα δόμησης έως τα σημερινά όρια. Κατ’ αυτόν τον τρόπο, κατοχυρώνονται πολεοδομικά όλα τα χωριά της επικράτειας και συνολικά περίπου το 93% των οικισμών κάτω των 2.000 κατοίκων. Δεύτερον, υπάρχει πρόβλεψη για την Περιοχή Ελέγχου Χρήσεων, η οποία θα καλύπτει οικισμούς με 701 έως 2.000 κατοίκους και για την οποία εισάγονται ευνοϊκότερες πρόνοιες σε σύγκριση με την εκτός σχεδίου δόμηση.

Στο πλαίσιο αυτό προβλέπεται η εισαγωγή δύο νέων πολεοδομικών εργαλείων: i. τη Ζώνη Ανάπτυξης Οικισμού και ii. την Περιοχή Ειδικών Χρήσεων, με γνώμονα τη δημογραφική πρόκληση που αντιμετωπίζουν αυτοί οι οικισμοί, την προστασία εμπράγματων δικαιωμάτων που έχουν αποκτηθεί καλόπιστα, καθώς και τη σταθερότητα της σχέσης κράτους-πολίτη. Με τα δύο αυτά εργαλεία, επιλύουμε την κανονιστική ασάφεια, ενισχύουμε την προοπτική των μικρών οικισμών, με σεβασμό στην ταυτότητα και την ιστορική κληρονομιά του κάθε τόπου, για μια Ελλάδα χωροταξικά ασφαλή, αναπτυξιακά ισχυρή με προτεραιότητα στην αποκέντρωση και στήριξη του δημογραφικού.

Πιο συγκεκριμένα, η Ζώνη Ανάπτυξης Οικισμού (Ζ.Α.Ο.) είναι ένα νέο πολεοδομικό εργαλείο για την υποστήριξη και ενίσχυση του περιφερειακού δικτύου οικισμών, στο πλαίσιο της αντιμετώπισης του δημογραφικού και ενίσχυσης της αποκέντρωσης. Βρίσκεται εντός οικισμού και προσομοιάζει στη Ζώνη Β1 αυτού. Μέσω του εργαλείου αυτού, προβλέπεται η δυνατότητα, κατά την οριοθέτηση των οικισμών στο πλαίσιο του προγράμματος «Κωνσταντίνος Δοξιάδης» να διευρύνεται το όριό τους πέραν της Ζώνης Β1, έως το σημερινό όριο του οικισμού, κατόπιν ειδικής τεκμηρίωσης. Στην περίπτωση αυτή, άρτια θα θεωρούνται τα οικόπεδα με ελάχιστο εμβαδόν αρτιότητας από 500 τ.μ. έως 2.000 τ.μ. και πρόσωπο ελάχιστου μήκους 10 μ. σε κοινόχρηστη οδό. Το εμβαδόν αρτιότητας και το ελάχιστο μήκος προσώπου σε κοινόχρηστη οδό εξειδικεύονται με το ΠΔ οριοθέτησης του οικισμού. Για τα λοιπά μεγέθη, όρους και περιορισμούς δόμησης, ισχύουν τα οριζόμενα για την ζώνη Β1. Επιτρεπόμενες χρήσεις γης μπορούν να είναι αυτές που επιτρέπονται στις Ζώνες Β και Β1, κατόπιν τεκμηρίωσης.

Για τους οικισμούς με πληθυσμό 701 έως 2.000 κατοίκους έχει οριστεί η Περιοχή Ειδικών Χρήσεων (Π.Ε.Χ) και εκεί, εισάγεται η δυνατότητα κατά την οριοθέτησή τους στο πλαίσιο του προγράμματος «Κωνσταντίνος Δοξιάδης» να καθορίζεται ως Π.Ε.Χ. η περιοχή εκείνη που εκτείνεται πέραν της Ζώνης Β1 και φτάνει έως το σημερινό όριο του οικισμού. Στην Π.Ε.Χ., άρτια θα θεωρούνται τα γήπεδα με ελάχιστο εμβαδόν αρτιότητας από 2.000 τ.μ. έως 4.000 τ.μ. και πρόσωπο ελάχιστου μήκους 15 μ. σε κοινόχρηστη οδό. Επιτρεπόμενες χρήσεις γης μπορούν να είναι αυτές που επιτρέπονται στις Ζώνες Β και Β1, κατόπιν τεκμηρίωσης, με βάση τα ειδικότερα χαρακτηριστικά της περιοχής αυτής, ώστε να αποφεύγονται πιθανές μεταξύ τους συγκρούσεις και η ανεξέλεγκτη κατανάλωση φυσικών πόρων.